オーストラリアで金利が徐々に上昇し始めているため、国内の不動産市場には多くの不安があります。 Lazard Asset ManagementのPhilipp Hofflin 博士 は 、これらの懸念には十分な根拠があると考えており、いくつかの驚くべき指標を挙げています。
- 米国で GFC が発生する前の期間中、米国の不動産価格は国内 GDP の 60% に相当する値まで上昇しました。オーストラリアは、過去 3 年間で怠惰な 100% 以上を達成しました。
- 日本の不動産バブルの間、日本は住宅用地の対 GDP 比で 330% を超える記録を打ち立てました。オーストラリアはその記録を破ったばかりです。
- 金利が 200 ベーシス ポイント上昇すると、不動産価格が 16% 下落する可能性があります。これは、市場に対する信頼を失うリスクがあるポイントに近いです。
2019年、ホフリン博士は、「（不動産の）景気後退のタイミングを予測することは、不可能ではないにしても難しい」と書いています。それ以来、金利は底を打ち続け、国内の不動産価格を押し上げています。上記の指標に基づくと、住宅用不動産の減少は遅かれ早かれ起こる可能性があるようです
Expert Insights のこのエピソードでは、Hofflin 博士が世界の不動産の破綻に関する彼の研究について説明し、それを国内市場と比較しました。彼はまた、株式市場の投資家にとって住宅用不動産の価値の低下が意味することについても論じています。
議論された主なトピック:
- Lazard Australian Equity チームが不動産価格に見ているリスク
- オーストラリアの市場と日本の不動産バブルの比較
- 金利の変化と資産価値への影響
- 株式投資家に対する市況の影響。
編集されたトランスクリプト
住宅価格の見通しについてベースケースはありますか？
ほら、私たちは不動産価格を予測しようとはしません。私たちは本当にそれをリスクと見なしています。金利が非常に低く、環境が非常に良好だったため、しばらく検討の対象から外されていたリスクですが、戻ってきたリスクです。あなたがそうするなら、それは3つの要因のために返されます.
1つ目は、価格が大幅に上昇したことです。実際、米国の GFC の前の期間中、不動産価格は米国の GDP の 60% に相当する値まで上昇しました。さて、私たちは 3 年間で怠惰な 100% プラスを達成しました。住宅価格は過去 3 年間で 2.5 兆ドル上昇し、今年の初めには 10 兆ドルを超えました。そして、これは国内の他の資産価格を実際に矮小化することがわかります。
もう少し肯定的な見方をすると、過去 3 年間、債務水準は家計所得に比べてそれほど増加していませんが、米国の水準のほぼ 2 倍にとどまっています。悪化することはありませんでしたが、改善することもありませんでした。そして最後に、もちろん、金利が最終的に上昇するという問題があります。もちろん、問題は、彼らがどこまで上昇しなければならないか、そしてその市場にどれだけの苦痛を与えるかということです. この出発点の組み合わせが、リスクの発生源であることは明らかです。
日本の不動産バブルと現在のオーストラリア市場に類似点はありますか?
日本の住宅バブルはもちろん、20世紀で最も有名な住宅バブルでした。それは途方もない規模であり、もちろん、80 年代のバブル前から 90 年代のバブル後まで、日本経済を非常に劇的に変化させました。
懸念されるのは、日本が 1990 年に日本の住宅地の GDP に対するすべての価値の比率を設定した記録である 330% を超えた記録と、日本の所得に対する価格の比率に匹敵するか、おそらく打ち負かしたことです。 . 私たちはオーストラリアでその記録を破ったばかりですが、これは素晴らしい出発点ではありません。
確かに日本ではうまくいきませんでした。そして重要なことに、日本では完全にリコースの住宅ローンがあり、引受の問題がまったくなかったという事実にもかかわらず、GFC以前の米国と同じようにうまくいきませんでした. そして実際には、住宅ローンを抱えている人々の実際の債務不履行はほとんどありませんでした.
それが日本経済にもたらした影響は、失われた10年、あるいはその後の数十年について語られています。それは本当にリスクです。リスクは、日本と同様に、住宅価格が下落し始めると、人々が住宅ローンを返済したくなることです。彼らは借金を減らしたいと思っています。そして、借金は本当にここでの原動力です。何年にもわたって、なぜ私たちはこれほど高価な資産価値を持っているのかについて多くの議論がありました. そして、あなたがそうするなら、3つの学派がありました。そして、それらは必ずしも排他的ではありません。
1つは明らかに金利と債務の利用可能性です。もう一つは住宅の需給です。三つ目は、市場を押し上げているのは外国人、外国資本の流入だけでしょうか? そしてかなりの程度、私たちは経済学者が自然実験と呼ぶものを実施しました。私たちは人々を締め出したので、それ以上の人口増加はありませんでしたが、私たちは建設を続けました. これ以上資本が流入することはなく、金利をゼロに引き下げました。そして、結果がそれを物語っていると思います。
はい、金利と借金の可能性、あなたの借入能力がオーストラリアの不動産価格を左右することは明らかです.
ジェラルド ミナックの図をここに載せておきます 110 年の歴史をカバーしている素晴らしい図であり、不動産価格と GDP の比率、信用と GDP の比率がいかに密接に関連しているかを示しています。繰り返しになりますが、Gerard は、オーストラリアの住宅価格は住宅の需要と供給によって決まるわけではないと言います。それは、債務の需要と供給によって引き起こされます。
資産価値の下落が株式投資家に与える影響とは?
消費者の裁量支出など、経済の金利に敏感な部分を考えるとき、それは確かに私たちの心の奥底にあるリスクです。そして、それは銀行に対する私たちの見方に影響を与えます。2020 年の第 4 四半期に、かなり大きな方法で銀行を買収しました。そして、それらの多く、または確かに主要な銀行の 3 つは、本または NTA で取引されました。しかし、金利の上昇が銀行の純利ざやを助けることに疑いの余地はないという事実にもかかわらず、私たちは現在それらを売っています。
しかし、市場は現在、そこから得られるメリットに注目しています。そして彼らは意地悪な態度を取り返し、銀行セクターの NIM を正常化しています。彼らが行っていないのは、信用コストの正常化です。明らかにいくつかの課題が待ち受けているという事実にもかかわらず、人々は驚くほど低いレベルでそれを持っているコンセンサスを持っています. また、金利が実際にどこまで上昇するかはわかりません。私たちは常に P&L のすべての要因を正規化しているため、これらの銀行については再び少しネガティブになっています。そして、なぜネットセラーになったのか。
エフェクトには他にもいくつかの流れがあります。つまり、おそらく最も劇的なのは、金利が向かう現在の先物とは異なるということです。前回確認したときは、先物市場のオーストラリアのキャッシュ レートは来年半ばまでに 3% を優に超えていたと思います。そして、私たちの不動産市場がこれを維持できるかどうかは非常に懐疑的です.
そして、あなたができる非常に簡単な計算があります。住宅ローン計算の Web サイトにアクセスすると、政府の Web サイトもあります。SVR が 100 ベーシス ポイント増加するごとに、顧客の借入能力が約 10% 低下することがわかります。債券などの詳細については、借入能力が約 10% 低下します。
20% のデポジットを含めると、支払い能力が 8% 低下します。200 ベーシス ポイントは、資産価値への 16% のヒットに変換されます。そして、市場への信頼を失う危険を冒す場所の近くにいるため、物事が非常に不快になる可能性があるのは、そのレベルでの回り道です。
大衆が住宅市場への信頼を失うところまでたどり着けば、人々は行動を変えるでしょう。彼らは脱装備したいと思うでしょう、彼らは売りたいと思うでしょう、彼らはもっと節約したいと思うでしょう、彼らは将来の彼らの見方を変えたので彼らの支出を減らします. それが大きなリスクです。住宅価格が下落し始めた場合、おそらく 10、15% を超えた場合、RBA は延期するのが賢明だと思います。金利は現在 3% 以上と予測されているため、少なくとも私たちには、不動産価格がどこにあるかを考えると、非現実的に思えます。
